Mexicana Homex mira o Brasil

EXAME - Em razão da euforia em torno do mercado imobiliário nacional, a área está se tornando atraente não só para as empresas locais mas também para as estrangeiras. Uma das construtoras que estão interessadas em operar por aqui é a Homex, uma das maiores desse setor no México. No ano passado, seus executivos chegaram a namorar a compra da construtora Goldfarb, de São Paulo, mas ela acabou sendo incorporada pela Pactual Desenvolvimento e Gestão Realty, uma companhia de investimentos no setor imobiliário dos sócios do banco homônimo. Os mexicanos não desistiram e, a partir do começo de 2007, intensificaram os contatos com possíveis sócios. Segundo EXAME apurou, eles devem fechar negócio com uma das empresas participantes de uma lista de sete construtoras brasileiras, a maior parte delas de pequeno porte e de capital fechado. Uma das que estão sendo consideradas é a paulistana Kallas Engenharia, com a qual os homens da Homex já realizaram pelo menos três reuniões, e o encontro mais recente ocorreu no final de outubro. "Estamos conversando, mas não há nada acertado", diz Roberto Gerab, diretor da Kallas. A Homex não fala sobre o assunto, mas uma pessoa que acompanha de perto a movimentação revelou a EXAME que os mexicanos trabalham com a expectativa de fechar algum negócio no Brasil até o começo de 2008.

O investimento vai representar o primeiro passo do projeto de expansão internacional da Homex. No México, ela transformou-se num fenômeno de vendas, erguendo casas que custam entre 13 000 e 36 000 dólares. A sede da companhia fica na cidade de Culiacán, ao norte do México. Hoje, a marca está presente em 32 municípios espalhados por 21 estados do país. A Homex detém atualmente 7% do concorrido mercado imobiliário local, em que atuam cerca de 1 000 empresas. Em 2006, a construtora foi a campeã na venda de residências no país, totalizando 44 132 unidades, o triplo do volume registrado pela companhia três anos antes. No mesmo período, o faturamento também deu um salto impressionante, saindo da casa dos 280 milhões de dólares para um patamar superior a 1 bilhão de dólares. Pelo ritmo registrado nos últimos meses, a Homex deve fechar 2007 com crescimento de aproximadamente 20% de suas receitas.

Boa parte de seu sucesso pode ser atribuída à maneira inovadora de encarar o segmento de mercado voltado para a baixa renda, conhecido no México como moradias de interesse social. Para tornar rentável um negócio com imóveis de preços muito baixos, a Homex investe em empreendimentos com milhares de casas. "A construção em massa lhe permite obter melhores preços em materiais como cimento e aço, além de mais descontos na compra de terrenos", afirma Carlos González, analista do Ixe Grupo Financiero, do México. Nos últimos anos, a empresa preocupou-se em desenvolver novas tecnologias de engenharia para gerar maior economia de tempo e dinheiro nos projetos, além de qualidade mínima nas construções. Uma das políticas da empresa é preferir o trabalho com blocos de concreto, material mais econômico do que os tijolos. Com essas inovações, a Homex consegue entregar uma unidade pronta em pouco mais de um mês.

Fenômeno imobiliário

Após uma evolução rápida nos últimos anos, a Homex é hoje uma das líderes no setor de construção do México:

Como a velocidade de conclusão do trabalho é um dos itens essenciais na composição do preço, os engenheiros da empresa continuam tentando desenvolver fórmulas para acelerar ainda mais a construção. A aposta do momento é uma tecnologia que utiliza moldes de alumínio, na qual a Homex já investiu 40 milhões de dólares em desenvolvimento e pesquisa. As residências feitas com esse procedimento são pré-fabricadas: sobre o esqueleto da casa é aplicado concreto. Comparado ao processo convencional de construção, ele elimina 27% da mão-de-obra e 30% do tempo de execução do projeto. Neste ano, a Homex lançou comercialmente o negócio, produzindo metade de suas casas com essa técnica. No médio prazo, a empresa pretende que todas suas residências sejam pré-fabricadas. O método permite uma economia de 10% por unidade construída, uma façanha importante num terreno em que as margens de lucro são reduzidas.

A Homex surgiu em 1989, fundada pela família De Nicolás. Os irmãos Eustaquio e José Ignacio de Nicolás co meçaram o negócio com empreendimentos comerciais. Aos poucos, porém, foram direcionando o foco para o mercado de construções populares. O segmento representa atualmente 80% da receita da companhia. Antes de fundar a Homex, o engenheiro industrial Eustaquio, de 46 anos, dirigia a Denive, uma fábrica de roupas. José Ignacio, de 43 anos, por sua vez, começou a carreira trabalhando com o pai numa loja de vestuário. Os dois continuam sendo executivos importantes da Homex, mas sua atuação limita-se hoje ao conselho de administração, presidido por Eustaquio. Quem toca o dia-a-dia dos negócios é um irmão mais novo, Gerardo, de 39 anos. O clã possui 34,8% do capital da empresa.

Em busca de fôlego para novos investimentos, a Homex investiu em uma estratégia agressiva de operações de captação de recursos. Num primeiro momento, ela consistiu em trazer novos parceiros ao negócio. Em 1999, por exemplo, o fundo de investimento ZN Mexico Funds comprou uma participação minoritária na construtora (o valor e o
alcance da operação não foram divulgados). Três anos depois, foi a vez da americana Equity International Properties (EIP), dirigida pelo investidor Sam Zell, virar sócia da Homex, adquirindo uma participação de 30% da empresa por 32 milhões de dólares. A EIP, depois, vendeu parte de seu investimento e hoje detém apenas 8,5% da Homex. Mais recentemente, a construtora resolveu buscar dinheiro no mercado de ações. Em 2004, abriu simultaneamente o capital nas bolsas de valores de Nova York e da Cidade do México, captando 155 milhões de dólares nas duas ofertas iniciais de ações. Atualmente, os acionistas detêm 56,6% da empresa. Com parte do dinheiro dessas operações financeiras, a Homex comprou, em 2005, uma de suas principais concorrentes, a Casas Beta, na época sexta maior construtora mexicana, por 190 milhões de dólares. "Foram injeções de capital contínuas que, junto com sua ida posterior à bolsa, deram à Homex os recursos para crescer de maneira agressiva", afirma Gonzalo Fernández, analista do banco Santander, no México.

A sede de expansão da Homex ocorre para aproveitar o bom momento do setor imobiliário. Atualmente, há uma oferta enorme de crédito para financiamentos no México, que fazem parte da política governamental para tentar reduzir o déficit de moradias do país, estimado hoje em 4 milhões de unidades. O governo mexicano é o principal promotor dos créditos para financiamentos, especialmente por meio do Instituto do Fundo Nacional da Moradia para os Trabalhadores (Infonavit). A instituição pública, respaldada por uma parcela dos salários dos trabalhadores do setor privado, concede mais da metade das hipotecas mexicanas. Nos anos 90, o Infonavit sofria com alta corrupção e falta de produtividade. O presidente Vicente Fox, que comandou o México entre 2000 e 2006, implantou políticas que promoveram a transparência e o uso de regras de mercado, o que fez com que o Infonavit começasse a operar com eficiência, distribuindo mais créditos. Como conseqüência disso, seu governo outorgou quase 3,5 milhões de hipotecas, o triplo da gestão anterior. O atual presidente mexicano, Felipe Calderón, seguiu com as políticas de incentivo de seu antecessor e elevou a meta de moradias para 6,5 milhões até 2012. "Antes nos preocupava se haveria número suficiente de créditos concedidos, mas agora isso já não é problema", afirmou Eustaquio de Nicolás, numa entrevista publicada recentemente pela imprensa mexicana.

Hoje, os principais desafios da Homex são a manutenção da liderança e o crescimento em um mercado cada vez mais competitivo. O foco intensivo nas casas populares, por exemplo, já começa a ser revisto. Embora atraente e com garantia de demanda, o setor é pouco lucrativo. Para tentar aumentar suas margens, a Homex já anunciou o interesse de ampliar sua participação nos segmentos de médio e alto padrão, investindo na construção de casas de 40 000 a 200 000 dólares, para a parcela mais abastada da população mexicana e aposentados americanos. Atualmente, esse setor representa apenas 20% da receita da companhia. Até 2010, a Homex espera aumentar essa participação para 30%. Seu principal interesse para empreendimentos desse tipo são os destinos turísticos. A empresa já tem operações em cidades como Acapulco e La Paz, duas das zonas turísticas mais importantes e caras do país. Em Cancún, anunciou em setembro um projeto de moradias populares, mas também planeja fazer por lá casas de alto padrão.

Fonte: http://portalexame.abril.com.br/revista